অনেকেই ভাবছেন এবং প্রচার করছেন ঢাকার নতুন বিশদ অঞ্চল পরিকল্পনা (ড্যাপ–২০২৫) এলাকা ফার এর মান বৃদ্ধিতে অতিরিক্ত উচ্চতা পাবেন কিন্তু বাস্তবে একটি ভবনের সম্পূর্ণ ফারের হিসাব করতে একা এলাকা ফারের ভূমিকা নেই বরং আরও বেশ কিছু ডাটার যাচাই করেই সিদ্ধাত নিতে হয়।
ফার বৃদ্ধি মানেই উচ্চতা বৃদ্ধি নয় একটি ভবনের মোট নির্মাণযোগ্য ফ্লোর এরিয়া নির্ধারণে শুধু ফার নয়, বরং—
-
প্লটের আকার,
-
সড়কের প্রস্থ,
-
সেটব্যাক ও ওপেন স্পেস বাধ্যবাধকতা,
-
ইউনিট সংখ্যা
এসব উপাদান সমন্বিতভাবে বিবেচনায় নেওয়া হয়। ফলে ফার বাড়লেও কার্যকর নির্মাণযোগ্যতা সব ক্ষেত্রে সমানভাবে বৃদ্ধি পায় না।
বাস্তবে নিম্ন ও মধ্য আয়ের মানুষের আবাসন সম্ভবনাকে আরো কঠিন করে তোলা হয়েছে। বসুন্ধরার ৫কাঠা জমির সুযোগ-সুবিধার সাথে মিরপুরের ৫কাঠার জমির তুলনা করলে হবে না, আমার মতে ড্যাপ ২০২৫ কে আরো সহজ ও সামাজিক ভারসাম্যেমূলক করা উচিত ছিল।
উদাহরণ হিসেবে ধরা যাক—
-
ডিএনসিসি জোন-০৩ (বাউনিয়া) এলাকায় প্রতি কাঠায় ২.১ ইউনিট × ৫ কাঠা + ১০% প্রণোদনা ≈ ১২ ইউনিট।
-
বসুন্ধরা আবাসিক এলাকায় প্রতি কাঠায় ২.০ ইউনিট × ৫ কাঠা + ১০% প্রণোদনা ≈ ১১ ইউনিট।
এখন প্রশ্ন হলো—বাউনিয়ায় যদি কেউ প্রতি ফ্লোরে ১টি ইউনিট রেখে উচ্চতা বাড়াতে চান, তবে কি তিনি বসুন্ধরার সমপর্যায়ের অবকাঠামো ও নাগরিক সুবিধা পাবেন? আবার যদি ইউনিট সংখ্যা বাড়াতে প্রতি ফ্লোরে ২টি ইউনিট করেন, তবে ভবন সীমা দাঁড়াতে পারে জি+৬ তলায়। এতে জমির মালিক ও ডেভেলপার—উভয়ের অর্থনৈতিক প্রত্যাশা কতটা পূরণ হবে, সেটিও একটি বাস্তব বিবেচ্য বিষয়।
ড্যাপ ২০২৫ এসে ইউনিট বোনাস সংকুচিত করেছে ৩০% থেকে ১০% তে এবং সাশ্রয়ী আবাসনের সুযোগ সংকুচিত করেছে, ইউনিট সংখ্যার বোনাস থেকে এ৬ কে বাদ দিয়েছে অন্যদিকে আবার পরিকল্পিত আবাসন এলাকায় এ৩এর সাথে এ৬ এর মিশ্রণ নিষিদ্ধ করা হয়েছে, যা পরিকল্পিত এলাকায় নিম্নবিত্ত নাগরিকদের অধিকার ক্ষুন করে টেকসই ও অংশগ্রহনমূলক নগরায়নের ফাঁকা বুলি প্রচার করা।